一、建設用地開發整理

建設用地開發整理是全域土地綜合整治的核心內容之一，其核心目標是通過對分散、閑置、布局不合理的建設用地進行集中整合、重新規劃，實現土地資源的集約利用與空間功能的優化升級。

1. 核心內容與實施步驟

前期調研與權屬梳理通過復墾、歸并等措施，對建設用地進行空間位置調整、地塊整合，形成集中連片的建設用地，促進集約利用。通過整治釋放農村建設用地潛力，促進城鄉產業協調發展。在實施前需開展地形地貌、土壤質量、水文地質條件、植被覆蓋等調查和復墾潛力評估，綜合分析其區位條件、損毀程度、周邊水土資源稟賦和權屬性質。

規劃方案編制按照整體性、系統性和綜合性的要求，在補充調查的基礎上，從鄉村耕地碎片化、空間布局無序化、資源利用低效化、生態系統質量退化等方面，綜合開展問題識別診斷。在問題診斷和潛力評價的基礎上，明確整治的具體目標，包括整治總規模、農用地整治面積、建設用地整理面積等指標。

村莊建設用地整理主要涉及舊村改造更新、集聚發展建設等類型。在確?？h域村莊建設用地規模不增加的前提下，允許優化村莊用地結構和布局。針對功能較完善但基礎設施不完備的村莊，開展空心村、廢棄地、危舊房改造和整理；針對具備較好自我發展能力的中心村，通過建設用地整理建設新型住宅，配套完備設施。

2. 注意事項

嚴守規劃紅線：確保建設用地面積不增加、耕地數量不減少、生態保護紅線不突破。自然資源部明確要求不得以整治名義進行“空間大挪移”，需維護規劃嚴肅性。

尊重農民權益：在涉及群眾宅基地問題上要慎之又慎。對于分散居住或有地質災害避險需要的零星房屋，在農民群眾認可的前提下，可以引導搬遷到村莊聚集區。不得違背村民意愿開展合村并居、整村搬遷。

指標管理與收益分配：整治形成的規模指標可在省域內流轉。增減掛鉤節余指標依據國土空間規劃可在省域內有償調劑。建設用地復墾為穩定利用耕地的，新增耕地納入占補平衡統一管理。

二、整治修復實施路徑

整治修復是結合建設用地特點，實現“生態改善、功能修復、安全保障”三位一體的工程。其核心原則是基于最嚴格的耕地保護制度、最嚴格的節約用地制度和最嚴格的生態環境保護制度，強調保護優先、節約優先和生態優先。

1. 不同類型建設用地的修復路徑

廢棄工礦用地復墾利用：結合全域土地綜合整治實施，統籌推進廢棄采礦用地復墾利用。對責任人滅失的歷史遺留廢棄采礦用地，按照“宜耕則耕、宜林則林、宜草則草、宜建則建”的原則進行整治。例如，鞏義市通過“騰籠換鳳”模式成功將原高能耗、高污染的工業產業升級為高增值的新能源產業。

污染土地治理：加強重金屬污染土地治理，修建植物隔離帶或人工濕地緩沖帶，優化種植結構。按照“誰治理、誰受益”的要求，積極鼓勵和引導社會資源參與污染土地治理。

生態保護修復：圍繞山水林田湖草實施生態保護修復工程。治理水環境，保護修復濕地，增強水土保持能力，加強生物多樣性保護，建設動物遷徙廊道和生態棲息地。例如，大亞灣實施淡澳河流域生態修復，打造“生態修復+產業融合”的文商旅集聚區。

2. 注意事項

綜合治理理念：全域土地綜合整治在手段上強調全面診斷全域空間的綜合性問題，采取“目標綜合、手段綜合、效益綜合”的綜合性整治進行空間治理。

長效機制建設：修復完成后需建立長期監測機制，確保修復效果穩定。同時探索“群眾滿意”為導向的整治模式，因地制宜保障整治成果可持續性。

三、建設用地整理布局與優化

建設用地的整理布局優化是在全域視角下，通過“增減掛鉤”“空間置換”“功能重構”等手段，實現建設用地“布局集中、功能復合、配套完善”的目標。

1. 核心優化策略

城鄉建設用地增減掛鉤：可運用城鄉建設用地增減掛鉤政策，對零星、破碎、插花的建設用地地塊實施統一整治。通過整治釋放農村建設用地潛力，促進城鄉產業協調發展，提升農村地區基礎設施和公共服務水平。廣東省每年通過增減掛鉤騰挪約10萬畝用地指標，支持經濟高質量發展。

存量用地騰挪與低效用地盤活：通過清理長期未利用的建設用地，釋放存量空間。例如，廣東省2023年累計處置批而未供土地47.21萬畝、閑置土地4.6萬畝，騰出指標用于重點項目落地。

產業用地整備與導入：以存量土地整備支撐新質生產力發展。如大亞灣通過盤活舊廠和舊村土地，導入先進制造業項目，形成“優空間+騰空間”的產業升級路徑。

2. 注意事項

規劃引領：將低效用地盤活納入國土空間規劃、產業集聚區發展規劃、城市更新等各類規劃，為城鎮低效用地的連片開發與產業優化布局創造實施條件。

利益平衡機制：在布局優化過程中，要建立公平合理的利益分配機制。如佛山南海、順德等地推出“房券”“地券”等政策工具，促進土地市場化配置。

四、低效用地開發再利用

低效用地開發再利用是緩解土地供需矛盾、提升土地利用效率的重要途徑。其核心是通過“存量盤活、結構優化、政策協同”，結合地方實際創新模式，嚴守耕地保護和生態底線。

1. 開發再利用的主要模式

分類施策盤活模式：鞏義市創新推出五種精準盤活模式：包括“騰籠換鳳”模式（盤活約1235畝）、政府主導收儲再利用模式（盤活約1066畝）、原權利人自主盤活模式（盤活約800畝）等。

產業升級改造：對投資強度低、附加值低的傳統產業用地，通過“增資擴產”“技術改造”“產業置換”等方式引導企業轉型升級。湘潭市通過“增存并舉、整體轉型、分割轉讓”等舉措，成功盤活低效用地，引入重大產業鏈項目。

村企合作開發：探索村集體與企業合作模式，整合零散建設用地。例如，大亞灣區通過“樟浦模式”整合49公頃留用地，由企業代建廠房并整體租賃，提升村集體年收益至6000萬元。

2. 注意事項

創新政策支持：規劃調整、土地變性（商業改工業）、土地混合利用、工業上樓等政策加持下，為低效用地再利用提供制度保障。如湘潭市創新低效閑置用地過渡期開發利用政策，建成中非經貿博覽會工程機械再制造展會中心項目。

權益保障與長效機制：在再利用過程中，需保障原土地權利人的合法權益。對集體建設用地，需通過村民代表大會表決，確保集體資產不流失。同時要建立長效管理機制，推動市容管理向常態化、精細化轉變。

五、全域土地綜合整治的系統方法

全域土地綜合整治需要多維度、全流程的系統方法，確保整治工作科學有序開展。

1. 組織保障與實施機制

三級聯動機制：形成“市級統籌、部門聯動、鎮（街道）落實”閉環管理機制。如凱里市通過黨政主官掛帥成立工作專班，組建黨員先鋒隊、環境衛生志愿服務隊等，推動整治任務精準落地。

資金保障機制：結合政策性銀行融資、專項債券等渠道籌措資金。如梅縣區統籌國開行、農發行等融資支持，保障項目落地實施。同時，鼓勵和支持社會資本參與生態保護修復。

2. 規劃引領與項目設計

整體規劃：按照宜農且農、宜建且建、宜整則整的原則，明確全域土地綜合整治的目標任務、整治區域、主要內容、空間布局等。將各項整治任務納入村莊規劃，優化鄉村生產、生活、生態空間格局。

子項目安排：圍繞整治目標，針對整治區域診斷的具體問題，確定農用地整治、建設用地整理、生態保護修復等整治任務，因地制宜確定為各類整治子項目。子項目類型包括農用地整治、建設用地整理、生態保護修復、特色文化保護、鄉村產業導入等。

3. 監測評估與長效管理

全程監測監管：建立常態化土地整治巡查機制，針對巡查發現的問題立即下達整改通知書，并及時跟進項目整改情況，確保工程質量合格、資金使用安全。

數字化管理手段：完善日常巡查制度，運用數字化管理手段，推動市容管理向常態化、精細化轉變。如構建“土地超市”，引導低效用地有序進入二級市場公開交易。

通過以上系統方法，全域土地綜合整治能夠有效破解農村耕地碎片化、空間布局無序化、資源利用低效化和生態質量退化的問題，為鄉村振興提供新動能。